Entendemos por novación de hipoteca cualquier cambio que altere las condiciones del préstamo hipotecario en un momento posterior a su formalización.

Es decir, consiste en la renegociación de la misma que puede afectar a los siguientes aspectos:

• Modificación del capital, bien sea aumentándolo o disminuyéndolo.
• Variación del plazo de amortización.
• Tipo de interés y sus condiciones.
• Modificación de las garantías, liberando alguna de las afectadas o incorporando nuevas.
• Cambio de la divisa en que esté suscrita.
• Subrogación, produciéndose un cambio en el titular de la hipoteca.
• Cambio de la entidad bancaria.

Para que se pueda dar la novación, en primer lugar se ha de alcanzar un acuerdo entre la entidad bancaria que la concede y el prestatario.

La novación de la hipoteca, para que sea efectiva, debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

La novación de la hipoteca es una buena idea para renegociar sus condiciones, ya que los gastos que implica, y que veremos a continuación, siempre serán menores que formalizar un nuevo préstamo hipotecario.

GASTOS QUE IMPLICA LA NOVACIÓN DE HIPOTECA

Los gastos que conlleva la novación se pueden agrupar, por un lado, en gastos notariales y registrales, y por otro en gastos por comisiones bancarias. Estos gastos son:

Gastos en concepto de notaría:

Como ya hemos dicho, la novación tiene que hacerse en escritura pública, es decir, se debe firmar ante notario. Los gastos de notaria que conlleva la novación, y que suelen oscilar en torno al 0,5% del capital pendiente, deben ser pagados a partes iguales por la entidad bancaria y por el titular del préstamo.

Gastos de Registro de la Propiedad:

Como también se dijo anteriormente, la escritura pública firmada ante notario tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad. Al igual que ocurre con los gastos anteriores, estos también debe pagarse a partes iguales por la entidad bancaria y por el titular del préstamo.

Gastos por tasación de la vivienda:

El banco tiene potestad para solicitar una nueva tasación de la vivienda si así lo considera oportuno. Los gastos de tasación dependerá de factores como el valor de la vivienda y los honorarios de la empresa tasadora.

No obstante, si el cliente tiene una tasación efectuada dentro de los 6 meses inmediatamente anteriores, la entidad bancaria está obligada a aceptarla y no podrá solicitar una nueva tasación.

Gastos de gestoría:

Estos gastos se corresponden con los trámites administrativos que se deben llevar a cabo para la novación, y su importe dependerá de la entidad bancaria.

Comisión por novación:

Esta comisión depende de las condiciones que hayamos firmado en el préstamo hipotecario original, y suele oscilar entre el 0,1% y el 1% del capital prestado. No obstante, puede darse el caso de que el banco no aplique comisión alguna y que por tanto no llegue a existir este gasto.

Si aún tienes alguna duda o quieres que te asesoremos en asuntos relacionados con este tema, no dudes en contactar con nosotros desde. ÁLVAREZ&ASOCIADOS VALENCIA estaremos encantados de atenderle.

El banco Central Europeo subirá los tipos para contener la inflación con la moneda común lo que no ocurría desde el año 2011, con la subida de tipos se verían afectadas los ciudadanos que estén pagando una hipoteca o un prestamos variable que estén referenciados al tipo de oferta interbancaria el euríbor, Según expertos consultados el alto índice de inflación en Europa con un 7.4%, España con el 9.8% y Estados Unidos con el 8.5% es seguro la subida de tipos de interés.

Se demuestra que los más afectados con esta subida de tipos serán las familias y los autónomos que tendrán que realizar los pagos de los tipos de los créditos con incrementos elevados en intereses que podrían alcanzar hasta un 3%, teniendo menos oportunidad para ahorrar o solicitar nuevos préstamos para alguna emergencia o gastos de inversión en caso de los autónomos.

No podemos dejar de lado que la guerra entre Ucrania y Rusia ha ayudado a la subida en la inflación y sumando una crisis energética, por lo que el BCE se ve obligado a subir los tipos de intereses.

¿Qué opinan los economistas?

Según los economistas expertos en la materia se prevé el alza en los tipos de interés para mediados de este año muy posible para el verano, como estrategia esperan que los bancos hagan una subida de tipos de interés considerable para los préstamos de hipotecas a tipo fijo y contar con una mejor oferta en los préstamos con interese variable, opción poco viable para las familias y los autónomos porque no tendrán más alternativa de quedar en expectativa a las subidas de tipos de interés provocados por la inflación, y para mayor abundamiento se le suma la subida  a los precios de los alimentos y la energía. En definitiva, tal parece que nos espera una crisis financiera que podría compararse con la pasada del año 2007.

Es decir, que por el momento no sería recomendable solicitar préstamos o refinanciar los que ya se tienen, por el cambio en las políticas que el BCE puede implementar para neutralizar el impacto de la inflación en el precio de la moneda común, referenciados con el Euribor. Las familias como se ha descripto a lo largo de este artículo deberán que estar preparadas para las significativas subidas en los precios de la hipoteca.

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Hay dos cauces diferentes. De un lado están las acciones por responsabilidad contractual contra quien les vendió las casas –el promotor-, que se han de ejercitar en el plazo de cinco años.

Por otro lado están las acciones amparadas por la Ley de Ordenación de la Edificación, las cuales pueden dirigirse contra los diferentes intervinientes en la construcción (arquitecto, constructor, arquitecto técnico, promotor, OCT, etc. etc.). Esta ley fija tres plazos de garantía dependiendo de la entidad del defecto: un año si son defectos de terminación, tres si afectan a la habitabilidad (humedades por ejemplo) y diez si se trata de vicios que afecten a la seguridad estructural del edificio.

Una vez se ponen de manifiesto los defectos en estos plazos de garantía, el plazo para reclamar es de dos años.

Se trata de un plazo de prescripción, así que basta con reclamar fehacientemente en este plazo para que se interrumpa y vuelvan a empezar a contar otros dos años. Ahora bien, el plazo de prescripción se interrumpirá solo frente a quien haya sido objeto del requerimiento y no frente a los demás agentes de la edificación.

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha resuelto sobre los efectos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores. La sentencia (STS 35/2021 de 27 de enero) dicta que los gastos de tasación, siempre que no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor.

Con esta sentencia quedan resueltas por la Sala de lo Civil todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Esta doctrina supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales. Solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores.

Fuente: noticiasjuridicas.com